Los funcionarios de la Reserva Federal están planeando recortar las tasas de interés este año, los agentes inmobiliarios probablemente reducirán sus comisiones después de un acuerdo importante y el presidente Biden ha comenzado a buscar formas en que su administración pueda aliviar los altos costos inmobiliarios.
En resumen, se están produciendo muchos cambios en el mercado inmobiliario. Si bien las ventas se han desacelerado significativamente debido a las tasas de interés más altas, tanto los precios de las viviendas como los alquileres siguen siendo notablemente más altos que antes de la pandemia. La pregunta ahora es si los acontecimientos recientes enfriarán los costos.
Los economistas que estudian el mercado inmobiliario dijeron que esperan que los aumentos de costos sean relativamente moderados el próximo año. Pero no esperan que los precios realmente caigan en la mayoría de los mercados, especialmente en la compra de viviendas. Las tendencias demográficas siguen impulsando una demanda sólida, y las hipotecas más baratas podrían atraer compradores en un mercado que todavía tiene muy pocas viviendas en venta, aunque tasas más bajas podrían ayudar a atraer más oferta hacia los márgenes.
«Se ha vuelto casi imposible para mí imaginar que los precios de las viviendas realmente bajen», dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin. «Las limitaciones de oferta son muy profundas».
Esto es lo que está cambiando y lo que podría significar para compradores, vendedores e inquilinos.
Se espera que las tasas de interés bajen.
Las hipotecas han sido caras últimamente, en parte porque la Reserva Federal elevó las tasas de interés a su nivel más alto en dos décadas. El banco central no fija las tasas hipotecarias, pero sus medidas políticas tienen como objetivo encarecer el endeudamiento en toda la economía. Las tasas de las hipotecas a 30 años rondan poco menos del 7%, frente al 3% en 2021.
Esas tasas podrían caer a medida que la Reserva Federal reduzca los costos de endeudamiento, particularmente si los inversores esperan que recorte las tasas más bruscamente de lo que anticipan actualmente.
Las tasas hipotecarias y algunos otros costos de endeudamiento tienden a ajustarse cuando los inversores cambian sus expectativas sobre lo que hará la Reserva Federal, en lugar de cuando el banco central realmente toma una medida. Ésa es una de las razones por las que las tasas hipotecarias han caído desde un máximo de alrededor del 7,8% a finales de 2023: la inflación ha disminuido y ha quedado claro que la Reserva Federal pronto podría recortar su tasa clave.
Los banqueros centrales predijeron el miércoles que podrían realizar tres recortes de tipos este año y tres más el próximo.
Algunos analistas creen que las tasas hipotecarias podrían caer aún más en 2024. Greg McBride, de Bankrate, por ejemplo, cree que podrían terminar el año en torno al 6%.
Los menores costos financieros tendrán dos grandes efectos en el mercado inmobiliario. En primer lugar, hacen que sea un poco menos costoso financiar una compra: el pago mensual de una hipoteca de 400.000 dólares a una tasa del 7,8% es de unos 2.880 dólares, pero más bien de 2.400 dólares a una tasa del 6%. Una caída así podría impulsar la demanda de compradores potenciales.
En segundo lugar, las tasas más bajas podrían incitar a más propietarios a vender. Muchos estadounidenses tienen hipotecas baratas que refinanciaron durante la pandemia y se muestran reacios a renunciar a ellas para mudarse. Cuanto más pequeña sea la brecha entre las hipotecas existentes y las tasas hipotecarias del mercado, más podría desaparecer el bloqueo de tasas, lo que potencialmente haría que haya más viviendas disponibles para principiantes.
Las prácticas de los corredores están destinadas a cambiar.
No es sólo el costo del endeudamiento lo que podría afectar el mercado inmobiliario. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un poderoso grupo que durante mucho tiempo ha establecido pautas para la venta de viviendas, acordó resolver una serie de demandas en una medida que podría sacudir la compra de viviendas.
A la espera de la aprobación judicial, el acuerdo significaría que los agentes que trabajan con vendedores de viviendas ya no tendrían que ofrecer una compensación claramente anunciada a los agentes de los compradores. Es probable que el cambio reduzca la comisión estándar de la industria en un 5 o 6%.
No está claro exactamente qué significará esto para los costos de vivienda. Se especula que podría reducir los precios, en parte porque las comisiones más bajas podrían hacer que sea un poco más atractivo para los vendedores poner a la venta sus casas.
Pero existen límites a la posible reducción de precios. Igor Popov, economista jefe de Apartment List, dijo que si bien la decisión podría ahorrar dinero a los estadounidenses en costos de transacción, los vendedores de viviendas probablemente seguirán intentando cobrar lo más posible en mercados competitivos.
«Es un gran problema para la industria, pero no creo que sea un gran problema de precios y cantidades», afirmó.
Los oficiales no están seguros de cuáles serán las consecuencias. Jovanni Ortiz, agente de bienes raíces de Long Island, dijo que había escuchado a colegas preguntarse si los agentes podrían abandonar el negocio, pero que nadie estaba seguro exactamente de cuánto les costaría a los agentes y remodelaría la compra de viviendas.
«Aún es demasiado pronto para saberlo», dijo Ortiz.
La Casa Blanca tiene políticas en mente.
El presidente Biden se ha centrado en los altos costos de la vivienda en las últimas semanas, temeroso de que las dificultades de los estadounidenses para ganarse el alquiler o comprar una casa estén pesando sobre el optimismo económico de la nación.
Anunció nuevas ideas para ayudar a los compradores de viviendas en su discurso sobre el Estado de la Unión. Su última solicitud de presupuesto contiene más de $250 mil millones en propuestas de gasto para abordar los altos costos de la vivienda, incluida la construcción o renovación de dos millones de unidades de vivienda y el aumento de la asistencia de alquiler para trabajadores de bajos ingresos.
Pero parece poco probable que la mayoría de estas ideas tengan un efecto inmediato: parece haber pocas posibilidades de aprobar un importante proyecto de ley de vivienda este año, con las elecciones de noviembre a la vuelta de la esquina y los republicanos en control de la Cámara.
Sin embargo, Biden ha ordenado a su administración que actúe unilateralmente para reducir algunos costos asociados con la compra de viviendas. Tomó medidas para eliminar las tarifas del seguro de título para las hipotecas respaldadas por el gobierno federal, ahorrando potencialmente $1,000 o más por compra. Esta semana, pidió a los agentes inmobiliarios que transfieran a los consumidores los ahorros derivados de las menores comisiones.
La oferta de viviendas en alquiler está aumentando, pero puede que sea de corta duración.
Si hay un punto positivo en la asequibilidad de la vivienda en este momento, es el mercado de alquiler.
Una importante crisis de oferta se ha aliviado en los últimos meses, lo que ha permitido que los alquileres de nuevos arrendamientos crezcan sólo moderadamente o incluso disminuyan en algunos mercados.
Se construyeron una serie de grandes edificios de alquiler en algunas ciudades del sur y del oeste montañoso, lo que alivió la presión sobre los precios mensuales. Pero el próximo año y 2026 llegará relativamente poco inventario nuevo, dijo Popov, por lo que el enfriamiento puede ser limitado.
La oferta de viviendas en venta es una historia menos soleada. No es sólo que menos vendedores hayan puesto casas en el mercado: la construcción residencial se ha visto afectada debido a las tasas de interés más altas. Eso exacerbó una escasez que había estado empeorando durante años y significó que los precios se mantuvieran altos incluso cuando las altas tasas hipotecarias deprimieron las ventas de viviendas nuevas y existentes.
Cuando los constructores ven señales de un deshielo en el mercado, pueden estar más dispuestos a construir casas nuevas. Pero esto sucederá, ya que es probable que muchos compradores se sientan atraídos por tipos ligeramente más bajos.
«La demanda es tan fuerte que es poco probable que el mercado inmobiliario colapse», dijo Yelena Shulyatyeva, economista senior de BNP Paribas, y señaló que muchos millennials todavía buscan comprar, entre otras tendencias.
¿El resultado? Popov cree que el mercado inmobiliario podría volver a algo más cercano a la normalidad en los próximos meses: es poco probable que los precios caigan, pero los aumentos podrían ser más lentos y constantes que los grandes repuntes de 2020.
“Hemos sentido las réplicas de los muchos golpes poderosos que la pandemia ha asestado al mercado inmobiliario”, dijo. «Volveremos a cifras más normales y a una sensación más normal en el mercado inmobiliario».
